Es una de las primeras decisiones que tienes que tomar al invertir en propiedades en Estados Unidos, y una de las que más se hace incorrectamente. Comprar a tu nombre personal puede parecer lo más simple, pero en muchos casos te termina costando miles de dólares al año en impuestos y exposición patrimonial. Una LLC bien estructurada es más compleja al inicio, pero te ahorra dinero, protege tu patrimonio y simplifica tu sucesión.
En este artículo voy a analizar las tres estructuras más utilizadas por inversionistas extranjeros: compra a nombre personal, LLC y Trust. Vamos a ver costos reales, ventajas, desventajas y cuándo conviene cada una. La información se basa en mi experiencia trabajando con inversionistas latinoamericanos durante más de una década, complementada con asesoría de CPAs y abogados especializados en derecho fiscal internacional.
Por qué la estructura legal importa tanto
Cuando comprás una propiedad en Estados Unidos, la propiedad queda registrada a nombre de "alguien". Ese "alguien" puede ser:
- Vos como persona física
- Una LLC (Limited Liability Company) que vos controlás
- Un Trust que vos creaste
Cada una de estas opciones tiene consecuencias completamente distintas en tres dimensiones críticas: impuestos, protección legal y sucesión. Elegir mal la estructura no es algo que se solucione fácil después. Cambiar de una estructura a otra una vez que la propiedad está comprada genera costos de transferencia, posibles taxes adicionales, y en algunos casos requiere refinanciar la hipoteca.
Lo que casi nadie te explica
La estructura legal no es solo un trámite administrativo. Es la diferencia entre pagar el 30% de retención de FIRPTA al vender o tener exposición fiscal más favorable. La diferencia entre estar protegido si un inquilino te demanda o perder tu propiedad. La diferencia entre que tus herederos paguen 40% de estate tax o transferir el patrimonio sin penalización.
Opción 1: Comprar a tu nombre personal
Es la opción más directa y aparentemente más simple. La propiedad se registra a tu nombre como persona física no residente en USA (lo que el IRS llama "Nonresident Alien Individual"). No necesitás crear ninguna entidad legal previa.
Ventajas
- Simplicidad inicial: No hay que crear LLC, no hay que tramitar EIN, no hay reportes anuales de entidad
- Costo de setup cero: No pagás los $200-500 USD que cuesta abrir una LLC en Florida
- Reportes fiscales más simples: Solo el Form 1040-NR anual personal
- Beneficio para vivienda personal: Si en algún momento vivís en la propiedad, podés aplicar exclusiones de capital gains que las LLCs no tienen
Desventajas críticas
- Estate tax (impuesto a la herencia): Esta es la trampa más peligrosa. Si fallecés siendo propietario no residente de una propiedad en USA, tus herederos pagan hasta 40% del valor de la propiedad como estate tax, con una exención de solo $60.000 USD. Para una propiedad de $300K, eso son aproximadamente $96.000 USD que tu familia tiene que pagar al IRS antes de heredar.
- Exposición legal total: Si un inquilino se accidenta en la propiedad y te demanda, todo tu patrimonio personal (incluso en tu país) está expuesto teóricamente
- FIRPTA retention: Al vender, el comprador está obligado por ley a retener 15% del precio de venta como adelanto de impuestos federales (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
- Sin separación patrimonial: No hay distinción entre tu patrimonio personal y tu inversión inmobiliaria
Cuándo conviene esta opción
La compra a nombre personal puede tener sentido en casos muy específicos: si vas a comprar una sola propiedad de bajo valor (menos de $150K), si planeás vivir parte del año en la propiedad, o si tu situación fiscal personal es muy simple y no anticipás un portfolio mayor. Para la gran mayoría de inversionistas con objetivos de mediano plazo, no es la opción óptima.
Opción 2: Comprar a través de una LLC
Una LLC (Limited Liability Company) es una entidad legal independiente que vos creás y controlás. La propiedad queda registrada a nombre de la LLC, no a tu nombre personal. Vos sos el "miembro" (owner) de la LLC, pero la entidad tiene personalidad jurídica propia.
Ventajas
- Protección patrimonial real: Si hay un litigio derivado de la propiedad (un inquilino se lastima, un contratista te demanda), tu exposición se limita al patrimonio de la LLC. Tu patrimonio personal queda separado y protegido.
- Optimización fiscal: Las LLCs ofrecen deducciones que persona física no tiene fácil acceso. Gastos operativos, depreciación, intereses hipotecarios, todo se deduce contra los ingresos por renta.
- Estructura ideal para múltiples propiedades: Podés tener una LLC madre con varias LLC subsidiarias, una por propiedad, lo que aísla riesgos entre cada inversión
- Mejor estructura para sucesión: Transferir membresías de una LLC es más simple que transferir título de propiedad, y permite planificación sucesoria avanzada
- Privacidad: En Florida y otros estados, tu nombre personal no aparece públicamente vinculado a la propiedad si la LLC está estructurada correctamente
- Más profesional ante lenders: Para DSCR Loans y la mayoría de Foreign National Loans modernos, los lenders prefieren o requieren que la propiedad esté en una LLC
Desventajas a considerar
- Costo de creación: Entre $200 y $500 USD para crear la LLC en Florida (depende del estado y si usás abogado)
- Annual report: Cada año hay que renovar la LLC con el estado. En Florida cuesta $138.75 anuales
- Reportes fiscales más complejos: Además del Form 1040-NR personal, hay que presentar Form 5472 si la LLC es de propietario único extranjero
- Necesitás EIN: Hay que tramitar un Employer Identification Number con el IRS para que la LLC pueda abrir cuentas bancarias y operar
- Mantenimiento de registros: Hay que mantener separadas las cuentas bancarias de la LLC y tu cuenta personal, llevar contabilidad básica, y documentar las operaciones
Cuándo conviene esta opción
La LLC es la opción óptima para la mayoría de los inversionistas extranjeros que están construyendo un portfolio de propiedades de inversión. Especialmente si:
- Vas a comprar más de una propiedad en los próximos años
- Tu inversión total será superior a $200K
- Querés protección legal frente a litigios potenciales
- Pensás en sucesión y transferencia patrimonial a tus hijos
- Estás financiando la compra con un Foreign National Loan o DSCR Loan
Opción 3: Comprar a través de un Trust
El Trust es una estructura más sofisticada que combina protección patrimonial con planificación sucesoria avanzada. La propiedad se registra a nombre del Trust, que es administrado por un Trustee (que puede ser una persona o entidad fiduciaria) en beneficio de los Beneficiarios (vos y/o tu familia).
Ventajas
- Optimización avanzada de estate tax: Un Trust bien estructurado puede minimizar o eliminar el estate tax sobre la propiedad en USA
- Privacidad máxima: Los Trusts no requieren registración pública en la mayoría de los estados
- Protección contra acreedores: En estructuras como el "Irrevocable Trust", los activos están legalmente fuera de tu patrimonio personal
- Sucesión sin probate: Los activos pasan a tus herederos sin pasar por el proceso de probate court, que en Florida puede tomar 6-24 meses
- Planificación fiscal internacional: Útil para inversionistas con patrimonio en múltiples países
Desventajas
- Costo de setup elevado: Crear un Trust correctamente requiere abogado especializado y cuesta entre $2.500 y $10.000 USD según la complejidad
- Costo de administración anual: Si usás un Trustee profesional, los fees son entre $1.500 y $5.000 USD anuales
- Inflexibilidad: En Irrevocable Trusts, una vez que pones la propiedad adentro, no podés sacarla fácilmente
- Complejidad fiscal: Requiere CPA especializado en Trusts internacionales
- Algunos lenders no financian propiedades en Trust: Esto limita las opciones de financiamiento
Cuándo conviene esta opción
El Trust tiene sentido para inversionistas con patrimonios significativos (generalmente más de $1M USD invertidos en USA) y objetivos específicos de planificación sucesoria. No es la opción correcta para tu primera o segunda propiedad de inversión.
Comparación lado a lado
| Factor | Persona física | LLC | Trust |
|---|---|---|---|
| Costo de setup | $0 | $200-500 | $2.500-10.000 |
| Costo anual | $0 | $140-300 | $1.500-5.000 |
| Protección legal | Mínima | Alta | Máxima |
| Exposición a estate tax | Alta (40% sobre $60K) | Reducida | Optimizada |
| Privacidad | Baja | Media | Alta |
| Acceso a financiamiento | Limitado | Amplio | Limitado |
| Complejidad anual | Baja | Media | Alta |
| Ideal para portfolio | No | Sí | Sí (grande) |
FIRPTA: el impuesto que todo extranjero debe conocer
Independientemente de qué estructura elijas, hay un impuesto que aplica a todos los inversionistas extranjeros al momento de vender: FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Es una retención del 15% del precio bruto de venta que el comprador está legalmente obligado a retener y enviar al IRS como adelanto de impuestos federales.
Por ejemplo, si vendés una propiedad por $300.000 USD, el comprador retiene $45.000 USD al cierre y los envía al IRS. Después, al presentar tu declaración fiscal anual, podés recuperar la diferencia si tu impuesto real era menor.
FIRPTA aplica diferente según la estructura:
- Persona física: Retención completa del 15%
- LLC con propietario único extranjero (disregarded entity): Retención del 15%, igual que persona física
- LLC con tratamiento de corporación: Reglas distintas, en algunos casos exenciones
- Trust: Reglas específicas según la estructura del trust
Errores más comunes que vale la pena evitar
Crear la LLC sin EIN ni separación de cuentas
Crear la LLC en LegalZoom por $200 no es suficiente. Si después no tramitás el EIN, no abrís cuenta bancaria a nombre de la LLC, y mezclás dinero personal con dinero de la LLC, perdés la protección patrimonial. En caso de litigio, el juez puede "perforar el velo corporativo" y exponer tu patrimonio personal.
Comprar a nombre personal pensando "después lo paso a una LLC"
Transferir una propiedad de tu nombre a una LLC después tiene costos: documentación legal, posibles fees de transferencia, y en algunos casos puede activar el "due-on-sale clause" de tu hipoteca (la obligación de pagar todo el préstamo al cambiar el titular). Es mucho más eficiente comprar directamente con la estructura correcta.
Crear una LLC en Delaware o Wyoming pensando que es mejor
Hay mucho marketing alrededor de las LLCs en Delaware y Wyoming por su "privacidad" y "ventajas fiscales". Para inversionistas extranjeros comprando propiedades en Florida, generalmente la LLC debería estar registrada en Florida, no en otro estado. Una LLC de Wyoming que opera en Florida tiene que registrarse como "foreign LLC" en Florida y paga las mismas tasas, agregando complejidad sin beneficio real.
No coordinar con CPA antes de comprar
Cada caso es distinto. Un CPA especializado en inversionistas internacionales puede ahorrarte miles de dólares al año estructurando la compra correctamente desde el inicio. Su costo (entre $500-2.000 USD por la asesoría inicial) se recupera el primer año fiscal.
¿Necesitas saber qué estructura te conviene?
Trabajo con CPAs especializados en inversionistas latinoamericanos. Podemos analizar tu caso específico y darte la recomendación correcta para tu primera (o próxima) inversión en Florida.
Hablemos por WhatsApp →Preguntas frecuentes
¿Puedo crear la LLC desde mi país sin viajar a USA?
Sí. La LLC se puede crear completamente a distancia. Los documentos se firman digitalmente, y necesitás un "registered agent" en Florida (un servicio que recibe correspondencia legal en USA en nombre de tu LLC). El registered agent cuesta entre $100 y $300 USD anuales.
¿Cuánto tarda crear una LLC en Florida?
Entre 5 y 10 días hábiles si usás el procesamiento estándar del Florida Department of State. Hay opción de tramitación express en 24 horas pagando un fee adicional. Después hay que tramitar el EIN con el IRS, que puede tomar 4-6 semanas adicionales si lo hacés desde fuera de USA (más rápido si tenés ITIN).
¿Necesito un socio o puedo ser el único miembro de la LLC?
Podés ser el único miembro (Single-Member LLC). Para fines fiscales con el IRS, una Single-Member LLC propiedad de un extranjero se trata como "disregarded entity" para la mayoría de propósitos, lo que simplifica los reportes anuales. Si querés agregar miembros después (cónyuge, hijos, socios), se puede hacer.
¿La LLC me obliga a pagar más impuestos?
No necesariamente. De hecho, una LLC bien estructurada generalmente te permite optimizar el pago de impuestos a través de deducciones que persona física no tiene fácil. Los gastos operativos, depreciación de la propiedad, intereses hipotecarios, property management fees, y muchos otros costos se deducen contra los ingresos por renta, reduciendo la base imponible.
¿Qué pasa con la cuenta bancaria de la LLC?
La LLC necesita su propia cuenta bancaria, separada de tu cuenta personal. Abrir una cuenta corporativa siendo extranjero puede ser complejo (varios bancos requieren presencia física), pero hay opciones diseñadas para no residentes: Mercury, Relay, y otros bancos digitales. Tu Realtor especializado debería conectarte con las opciones correctas.
¿Una LLC puede tener varias propiedades?
Sí, pero no siempre es recomendable. La estrategia profesional es usar una LLC madre (holding) que sea propietaria de múltiples LLCs subsidiarias, una por propiedad. Esto aísla los riesgos legales: si hay un litigio en una propiedad, las otras quedan protegidas. Esta estructura tiene más complejidad administrativa pero ofrece mejor protección para portfolios grandes.
Lo que tenés que recordar
Si elegís una sola idea de este artículo, que sea esta: la estructura legal es una decisión que se toma ANTES de comprar, no después. Cambiar la estructura una vez que la propiedad está comprada genera costos, complicaciones legales y posibles consecuencias fiscales.
Para la mayoría de inversionistas latinoamericanos que están construyendo un portfolio en Florida, la LLC es la opción óptima por su balance entre costo, protección y simplicidad. La compra a nombre personal solo conviene en casos muy específicos. El Trust se reserva para patrimonios grandes con planificación sucesoria avanzada.
Mi recomendación práctica: antes de hacer oferta por una propiedad, tené una conversación de 30 minutos con un CPA especializado en inversionistas extranjeros. La inversión en esa asesoría se paga sola desde el primer año fiscal.